Für Immobilienmakler: Diese Änderungen erwarten den DACH-Immobilienmarkt in Zeiten von Hybridarbeit

Der amerikanische Markt für Büroimmobilien erlebt gerade eine der größten Umbrüche aller Zeiten. Laut einem kürzlich veröffentlichten Artikel in der New York Times steht im Big Apple zurzeit so viel Bürofläche leer, dass damit 26 Empire State Buildings gefüllt werden könnten. Auch andere Metropolen in den Vereinigten Staaten kämpfen immer häufiger mit leerstehenden Büros. Vor allem dort, wo die Mieten für private und gewerbliche Gebäude besonders hoch sind, bleibt immer mehr Bürofläche ungenutzt.

Ein rein amerikanisches Problem könnte man denken. Doch weit gefehlt. Auch die DACH-Region hat mit steigendem Leerstand bei Büroimmobilien zu kämpfen. Einer Umfrage des ifo-Instituts zufolge steht in Deutschland derzeit dreimal so viel Bürofläche leer wie noch vor wenigen Jahren. 12,3 %, also fast jeder achte Schreibtisch, bleiben unbesetzt. Auslöser ist in beiden Fällen nicht etwa gestiegene Arbeitslosigkeit, sondern der Erfolg der Hybridarbeit. Sie bietet den Mitarbeitenden die Möglichkeit, regelmäßig im Homeoffice zu arbeiten und ihre Schreibtische im Büro ungenutzt zu lassen. Somit hat das hybride Arbeitsmodell gleichzeitig die Arbeitswelt revolutioniert und den Markt für Büroimmobilien vor neue Herausforderungen gestellt. Aber was bedeutet das konkret für die Büros der Zukunft? Wir zeigen es euch.

Wie Hybridarbeit alles verändert hat

Noch vor wenigen Jahren war die Arbeit im Homeoffice für die meisten Angestellten reines Wunschdenken. Obwohl für die Ausübung der meisten Bürojobs nicht viel mehr als ein Laptop und eine Internetverbindung nötig war, galt trotzdem die Anwesenheitspflicht im Büro. Das alles änderte sich, als die globale COVID-19 Pandemie die Welt zum Stillstand brachte und Unternehmen sich gezwungen sahen, die Mitarbeitenden ins Homeoffice zu schicken. Doch anstatt für Chaos zu sorgen, bescherte dieses neue Arbeits-Arrangement sowohl den Mitarbeitenden als auch den Unternehmen ungeahnte Vorteile. Das Ergebnis: Beide Parteien wollten auch nach der Wiedereröffnung der Büros an der Möglichkeit für Homeoffice festhalten. Das hybride Arbeitsmodell war populär.

Seitdem erfreut sich Hybridarbeit, also die Kombination aus Mobilarbeit und Bürotagen, auf der ganzen Welt wachsender Beliebtheit. Studien und Umfragen bestätigen immer wieder, dass sich Hybridarbeit positiv auf Mitarbeitende und Unternehmen auswirkt und dass sich die neue Arbeitsform global zum neuen Status Quo entwickelt. Ein Zurück zur reinen Büroarbeit wird damit immer unwahrscheinlicher. Höchste Zeit also, dass sich auch die Büros und der Immobilienmarkt an die Veränderungen durch Hybridarbeit anpassen.

Das Büro der Zukunft

Hybridarbeit mag zwar dazu führen, dass Mitarbeitende deutlich weniger Tage im Büro verbringen und die Auslastung vor Ort sinkt. Daraus resultiert allerdings nicht, dass das Büro komplett an Bedeutung verliert und bald der Vergangenheit angehört. Ganz im Gegenteil. Ein gutes Büro ist für viele hybride Unternehmen so wichtig wie nie zuvor. Es dient dazu, die Mitarbeitenden wieder in den Betrieb zu locken und das soziale Miteinander zu stärken. Damit das gelingt, müssen die Büros sich aber an die veränderten Ansprüchen der hybriden Belegschaft anpassen. Wir erklären, welche Veränderungen im Zuge von Hybridarbeit auf den Immobilienmarkt zukommen und was für hybride Unternehmen bei der Auswahl des richtigen Büros wichtig ist.

1. Auf die passende Größe kommt es dann

Die Beispiele aus den USA und Deutschland zeigen: Unternehmen haben aufgrund von Hybridarbeit und Homeoffice in ihren Büros immer mehr Leerstand zu beklagen. Wenn ein Großteil der verfügbaren Arbeitsplätze regelmäßig leer steht, dann wirkt sich das sowohl negativ auf das Bürofeeling als auch die Bilanz aus. Das muss nicht sein. Smarte Workplace-Management-Apps wie die deskbird-App bieten hybriden Unternehmen die Möglichkeit, die Auslastung ihres Büros zu analysieren und die Anzahl an benötigten Schreibtischen entsprechend zu reduzieren.

Das Einsparpotential durch eine solche gezielte Nutzungsanalyse ist enorm. Statt wie üblich mit einem Verhältnis von 1:1 zu arbeiten (also ein Schreibtisch pro Teammitglied), kommen gut koordinierte hybride Unternehmen mit einem Schreibtisch für 3,5 bis 4 Mitarbeitende aus. Das bedeutet, dass sie bis zu 75 % weniger Arbeitsplätze und damit auch entsprechend weniger Bürofläche benötigen, als klassische Unternehmen.

Diese Minimierung der Arbeits- und Bürofläche wirkt sich dauerhaft positiv auf die finanzielle Bilanz der Unternehmen aus. Sie können dank Hybridarbeit mit einer Kostenreduktion von bis zu 30 % ihrer Büronebenkosten rechnen. Für die Zukunft bedeutet das: Immer mehr Unternehmen werden bei der Auswahl ihres Büros sehr genau auf ihren tatsächlichen Bedarf achten und eher auf kleinere Immobilien als auf riesige Großraumbüros setzen.

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2. Neue Strukturen für bessere Zusammenarbeit

Büros dienen im hybriden Arbeitsalltag vor allem als Katalysator für Zusammenarbeit, Kreativität und Gemeinschaftsgefühl. Damit sie dieser Rolle auch gerecht werden und zum Zentrum des sozialen Miteinanders werden können, müssen sie allerdings etwas umgestaltet werden. Individuelle Arbeitsplätze sind zwar weiterhin wichtig, rücken aber mehr in den Hintergrund. Stattdessen müssen gute hybride Büros vor allem Platz für gemeinsames Arbeiten bieten. Gemeinschaftsbereiche und eine Küche mit Sitzbereich zählen genauso dazu wie Telefonboxen und Meetingräume, die die digitale Zusammenarbeit mit den hybriden Kolleg*innen erleichtern. Das Wichtigste ist, dass es genügend Räume gibt, in denen die Angestellten digital oder physisch miteinander in Kontakt treten können. Immobilien, die Platz für solche Gemeinschaftsräume bieten, werden in Zukunft bei hybriden Unternehmen deutlich bessere Chancen haben also solche, die nur über einen großen Raum für möglichst viele Schreibtische verfügen.

3. Alternative Büroformen erobern den Immobilienmarkt

Hybridarbeit erlaubt es den Mitarbeitenden, auch außerhalb des unternehmenseigenen Büros ihrer Arbeit nachzukommen. Viele entscheiden sich dabei für den Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden oder im Lieblingscafé um die Ecke. Manchmal ist es aber trotzdem hilfreich, ein richtiges Bürosetting inklusive Arbeitsplatz, Drucker, Kantine und Meetingraum zu haben. Genau für solche Zwecke entstehen immer mehr Co-Working-Spaces und kurzzeitig anmietbare Büros. Diese neuartigen Büroformen haben vor allem eines gemeinsam: Sie sind extrem flexibel und erlauben es den Mitarbeitenden, auch fern der Unternehmenszentrale in einem Büro zu arbeiten. Das ist besonders dann hilfreich, wenn im Homeoffice keine idealen Arbeitsbedingungen herrschen oder das tägliche Pendeln zum Betriebsbüro zu lang und kostspielig ist.

Flexible Büroformen wie Co-Working-Spaces füllen passgenau die Lücke zwischen Homeoffice und regulärem Büro und sind deshalb für viele hybride Mitarbeitende eine attraktive Alternative. Kein Wunder also, dass in der gesamten DACH-Region immer mehr offene Büroformen entstehen. Ein klarer Trend, den der Immobilienmarkt nicht ignorieren sollte.

Neuorientierung: Weg von Büros, hin zu Lebensräumen?

Doch auch wenn hybride Unternehmen auf bedarfsgerechte und smarte Büros umsteigen und Co-Working-Spaces immer beliebter werden, bleibt doch eine Frage bestehen: Brauchen wir in Zukunft in den Städten weiterhin so viel verfügbare Bürofläche? Werden sich die 26 Empire State Buildings in New York und die mehr als 12 % an freien Arbeitsplätzen in deutschen Büros dank dieser neuen Büroformen wieder füllen, oder bleiben sie weiterhin leer? Auf diese Frage gibt es zwar bisher keine eindeutige Antwort, aber es ist davon auszugehen, dass Hybridarbeit auch langfristig zu weniger benötigter Bürofläche führen wird.

Was also mit der freigewordenen Fläche in den Innenstädten anstellen? Die Umwandlung in dringend benötigten Wohnraum ist nur eine von vielen Ideen. Auch die Nutzung der Räumlichkeiten für soziale, sportliche oder kulturelle Angebote ist denkbar. Die Möglichkeiten, den leerstehenden Büros neues gesellschaftliches Leben einzuhauchen und somit auch die Innenstädte wieder attraktiver zu machen, sind vielfältig. Ein Wandel, der so ohne den Siegeszug der Hybridarbeit nicht möglich gewesen wäre und der vor allem der Immobilienbranche viel Freiraum für kreatives Umdenken ermöglicht.

Alles neu dank Hybridarbeit

Hybridarbeit hat eine neue Ära eingeleitet. Und das nicht nur im Arbeitsalltag vieler Angestellter, sondern auch auf dem Immobilienmarkt. Studien aus aller Welt zeigen, dass die Nutzungsrate der Büros deutlich zurückgeht. Es wird daher Zeit, dass sich der Markt an die Veränderungen anpasst, die das hybride Arbeitsmodell mit sich bringt. Kleinere, aber dafür flexiblere Büros sowie alternative Büroformen könnten für viele Unternehmen die passende Antwort auf die rückläufige Büroauslastung sein. Und dort, wo Büros vollständig leer bleiben, ergeben sich interessante Möglichkeiten für die Neuausrichtung der Immobilien. Höchste Zeit also, dass sich der Immobilienmarkt von seiner flexiblen Seite zeigt und die Chancen, die das hybride Arbeitsmodell mit sich bringt, zu seinem Vorteil nutzt.